мини-гостиница "IL-more"

Гостиница занимает двухэтажное здание, в тихом районе недалеко от прибрежной полосы Черного моря (1-2 км) Центрального или Адлерского района города Сочи Краснодарского края.
Настоящий проект гостиницы рассчитан сроком на 6 лет и предполагает:
1) Приобретение земельного участка, общей площадью не менее 6 соток земли.
2) Строительство мини-гостиницы на 20 номеров; общая стоимость проекта при этом составит 15 500 000 рублей.
3) Стоимость проекта на 100% покрывается за счет вклада инвестора (долгосрочного кредитования, процентного займа).

Бизнес-проект

В последнее время интерес к возведению мини-гостиниц значительно вырос. Данное направление набирает все большую популярность, поскольку является хорошей альтернативой 3-звездочным отелям и рассчитано на малобюджетного потребителя.
При этом мест в хороших гостиницах г. Сочи по приемлемым ценам для лиц, прибывших из провинции (а именно они являются основными клиентами таких гостиниц, которая проектируется) катастрофически не хватает, по этой причине гостиница вполне может заполнить имеющуюся нишу на рынке сбыта при условии проведения активной маркетинговой политики.
Проектируемое предприятие входит в рынок, который можно охарактеризовать как рынок монополистической конкуренции с четко обозначившимися чертами олигополистической конкуренции. Его основные характеристики:
1.На рынке присутствует достаточно большое количество покупателей, которые имеют недостаточную информацию об услугах, предоставляемых предприятиями, работающими в сфере гостиничного бизнеса. Поэтому обязательно проведение активной маркетинговой и рекламной политики, направленной на информирование потенциальных клиентов о гостинице и комплексе предоставляемых ею услуг;
2.На рынке работает достаточно большое количество продавцов, услуги которых дифференцированы, но при этом различия в принципе незначительны: у кого-то имеется платная автостоянка, у кого-то нет и т.д. Поскольку ни одна из фирм не продаёт такой же точно продукции, она имеет определенную власть над ценой. В то же время присутствие на рынке близких по характеру услуг-заменителей ограничивает способность фирмы повышать цены, так как при наличии на рынке сходных услуг потребители весьма чувствительны к их цене. По этой причине на рынке исключены методы ценовой конкуренции.
3.Элемент олигополии в рынок вносят высокие входные барьеры: для вхождения в отрасль необходимо располагать значительным капиталом, так как строительство и необходимое оборудование для гостиницы стоят достаточно дорого. В то же время выход из отрасли не ограничен практически никакими барьерами: здание гостиницы относительно несложно продать немедленно по его возведению, ввиду достаточно высокого спроса на объекты недвижимости данного типа. Подобное соотношение входных и выходных барьеров порождает некоторую застрахованность бизнеса.
Я представляю идею открытия мини-гостиницы на Черноморском побережье Краснодарского края (г.Сочи) следующего типа:
2-этажная, полностью меблированная гостиница на 20 номеров с востребованной планировкой.
• Облагороженная закрытая территория.
• Бассейн .
• Фасад-"Короед" и Альпийский стиль.
• Отделка номеров "под ключ".
• Шезлонги,теннисный стол.
• Количество комнат и их размер оптимально подходят для эффективной сдачи и управления.
Стоимость гостиницы «под ключ» площадью 432м2 и земельного участка в 6 соток - 15 500 000 рублей.
Срок строительства и ввода в эксплуатацию 6-8 месяцев (с учетом получения технических условий и подготовки разрешительной документации).
Вышеуказанная стоимость мини-гостиницы может возрасти в зависимости от категории выбранного земельного участка, его близости к морю и увеличения площади, а также создание индивидуальных систем водоснабжения и водоотведения (бурения скважин) и индивидуального электроснабжения (установки солнечных батарей), что в последующем значительно снизит расходы на эксплуатацию построенного объекта недвижимости.
Как следует из представленного поэтажного плана помещений, данный проект не предполагает наличие пункта питания и помещений для массового совместного пребывания гостей. Исключение составляет уличная зона бассейна. Каждый номер имеет обособленный вход непосредственно с улицы, вход в номера второго этажа осуществляется с лестницы и площадок, расположенных вдоль фасада здания.
Данный бизнес-проект можно использовать:
1) Как способ кратковременного инвестирования с последующей продажей готового объекта, поскольку по вводу в эксплуатацию, цена гостиницы, как минимум, удваивается;
2) Как способ долговременного инвестирования с получением ежемесячной прибыли, путем создания совместного предприятия, либо кредитования.
Выбор юридической формы предприятия зависит от формы участия инвестора в реализации данного проекта. Рассмотрим несколько вариантов.
1) В случае кратковременного инвестирования (строительство с последующей продажей) целесообразнее выбрать создание Общества с ограниченной ответственностью, учреждаемого двумя участниками, где вкладом одного из участников будет являться финансирование приобретения и строительства объектов недвижимости, а вкладом другого участника – непосредственно осуществление деятельности по возведению объекта недвижимости, оформлению права собственности на земельные участки и построенные объекты, оформление разрешительной документации, т.е осуществление финансово-хозяйственной деятельности образованного предприятия.
Приобретаемый в рамках реализации данного проекта земельный участок оформляется на вновь созданное ООО. Разрешение на строительство и иная техническая документация получается непосредственно на данное ООО, право собственности на вновь построенный объект недвижимости оформляется также да данное ООО. Распределение долей Общества между его участниками при продаже построенного объекта распределяется в пропорции : 75 % - инвестор, 25 % - заемщик. Таким образом, после продажи объекта инвестор получает все вложенное по проекту и 50% прибыли. Продажа построенного объекта недвижимости может осуществляться двумя способами:
- как имущественного комплекса;
- как продажа доли в уставном капитале Общества каждого из его участников (данный способ является наиболее быстрым и экономически выгодным).
Также может осуществляться регистрация объектов и на физических лиц, поскольку в настоящее время в Сочи официально разрешено возводить подобные объекты на землях ИЖС, а именно такой разрешенный вид использования земельных участков для нас является приоритетным.
2) В случае долговременного инвестирования в виде кредитования (процентного займа) - в зависимости от критериев, установленных инвестором, может быть зарегистрирован как индивидуальный предприниматель, так и Общество с ограниченной ответственностью. В соответствии с условиями заключаемого кредитного договора (либо договора процентного займа), оформленный в собственность заемщика земельный участок и возведенный на нем объект недвижимости, переходят в залог кредитора (заимодавца) на период действия данного договора или до полного исполнения обязательств по договору со стороны заемщика. Таким образом, условия о передаче вышеуказанных объектов недвижимости кредитору (заимодавцу) являются отлагательными и осуществляются по мере реализации проекта.
Срок выплат по представленному инвестором кредиту (займу) начинает течь не ранее, чем через 12 месяцев с момент поступления суммы кредита (займа) на расчетный счет заемщика. (Данный срок необходим для регистрации предприятия, непосредственного строительства, передачи объектов недвижимости в залог инвестору и начала непосредственной деятельности по ведению гостиничного бизнеса.)
3) В случае долговременного инвестирования с получением ежемесячной прибыли, возможно два варианта регистрации бизнеса:
- заключение договора о совместной деятельности между двумя хозяйствующими субъектами;
- создание Общества с ограниченной ответственностью (как правило, является наиболее целесообразным) по типу, изложенному в п.1 настоящего раздела.
Предприятие предполагает предоставлять следующие виды услуг гостям г.Сочи и его жителям:
1.Услуги гостиничного комплекса – предприятие располагает гостиницей на 20 двухместных номеров (+ два доп.места), оборудованных соответствующим образом.
2.Услуги трансфера аэропорт (ж/д вокзал) / гостиница / аэропорт (ж/д вокзал). Возможно рассмотрение такой услуги, как трансферы к морю, горнолыжным курортам, олимпийским объектам.
3.На территории гостиницы имеется бассейн с обустроенной зоной отдыха из 40 шезлонгов и 20 зонтов (из расчета 2 шезлонга и 1 зонт на номер).
4.Помимо этого, гостиница сдаёт в аренду площади, на которых располагаются: а) киоск мини-кофейни; б) киоск сувениров;
5. Гостиницей предоставляется целый комплекс сопутствующих услуг в соответствии с пожеланиями клиентов: заказ билетов в театры и кинотеатры, на стадионы, концерты и т.д., предоставление информации справочного характера – одним словом, стандартный набор услуг.
По желанию инвестора, в случае увеличения площади приобретаемого земельного участка, можно рассмотреть вопрос строительства пункта питания быстрого типа, размещения спортивного оборудования и инвентаря

Создание дешевых и качественных мест отдыха для потребителей со средним и ниже среднего уровня достатка.

Любой привлекательный и быстрорастущий сегмент рынка не сможет сколь угодно долго обеспечивать высокую рентабельность – он также окажется интересен как для прямых конкурентов, так и для кратковременных инвесторов (строительство с целью продажи готового бизнеса).
Основными конкурентами в данном гостиничном сегменте являются хаотично построенные мини-гостиницы, организованные по типу гостевых домов, где «управляющая семья» проживает непосредственно в одном помещении с гостями отеля, зачастую нарушая нормы действующего законодательства в сфере регулирования гостиничной деятельности.
Данный факт имеет только одно преимущество – оперативно быстрое реагирование на проблемы, возникающие в период пребывания гостя в отеле.

представляемый мною проект, предполагает привлечение на работу опытных директора и администраторов, умеющих оперативно решать возникающие вопросы, как комфортного пребывания гостей, так и внутреннего обеспечения деятельности предприятия, включая взаимодействие с надзорными органами, поставщиками и пр.
Безусловно, со стороны потребительского восприятия, представляемый мною проект мини-гостиницы является наиболее привлекательным, ввиду четко организованной работы обслуживающего персонала, соблюдения всех санитарно-гигиенических, противопожарных норм и правил.
Соотношение цены, качества и уровня обслуживания вышеуказанных конкурентов, зачастую оставляет желать лучшего.
Наиболее конкурентоспособными, на мой взгляд, могут стать вновь входящие на рынок поставщики данного вида услуг, привлеченные получаемыми доходами.

Выручка составляет:
1) 150 дней в году номера будут сдаваться от 3000 рублей в сутки. 150 х 3000 х 19 х 90 % = 7 695 000 рублей.
Где:
• 150 - количество дней высокого сезона с мая по сентябрь включительно;
• 3000 рублей -минимальная стоимость аренды номера в сутки;
• 19 - количество номеров под сдачу(20-ый номер будет использоваться под административные цели);
• 90% -процент заполнения номеров в этот период, который можно гарантированно обеспечить.
2) 200 дней номера будут сдаваться по 2000 рублей в сутки.
200 х 2000 х19 х 70 % = 5 320 000 рублей.
10 дней -плановый косметический ремонт номеров.
3) Итого : 7 695 000 + 5 320 000 = 13 015 000 рублей.

Расходы:
1) Заработная плата сотрудников:
• Упраляющий гостиницей/главных бухгалтер - 50 000 рублей х 12 месяцев = 600 000 рублей в год.
• Администратор - 3 сотрудницы посменно х 30 000 рублей х 12 месяцев = 1 080 000 рублей в год.
• Горничная - 3 сотрудницы посменно х 25 000 рублей х 12 месяцев = 900 000 рублей в год.
Итого : 600 000 + 1 080 000 + 900 000 = 2 580 000 рублей в год.
2) Расходы по содержанию гостиницы:
• Налоги - 749 000 рублей ( 6 % с оборота).
• Косметический ремонт - 432 000 рублей.
• Коммунальные платежи - 550 000 рублей.
• Маркетинг - 48 000 рублей.
Итого: 749 000 + 432 000 + 550 000 + 48 000 = 1 779 000 рублей в год.
Всего расходов : 2 580 000 + 1 779 000 = 4 359 000 рублей.
Прибыль за год : 13 015 000 - 4 359 000 = 8 656 000 рублей.
Это более 65 % годовых!
При введении дополнительного сервиса прибыль может быть существенно увеличена.

приобретение земельного участка и строительство на нем мини-гостиницы эконом-класса на 20 номеров.

1) В случае кратковременного инвестирования (строительство с последующей продажей) целесообразнее выбрать создание Общества с ограниченной ответственностью, учреждаемого двумя участниками, где вкладом одного из участников будет являться финансирование приобретения и строительства объектов недвижимости, а вкладом другого участника – непосредственно осуществление деятельности по возведению объекта недвижимости, оформлению права собственности на земельные участки и построенные объекты, оформление разрешительной документации, т.е осуществление финансово-хозяйственной деятельности образованного предприятия.
Приобретаемый в рамках реализации данного проекта земельный участок оформляется на вновь созданное ООО. Разрешение на строительство и иная техническая документация получается непосредственно на данное ООО, право собственности на вновь построенный объект недвижимости оформляется также да данное ООО. Распределение долей Общества между его участниками при продаже построенного объекта распределяется в пропорции : 75 % - инвестор, 25 % - заемщик. Таким образом, после продажи объекта инвестор получает все вложенное по проекту и 50% прибыли. Продажа построенного объекта недвижимости может осуществляться двумя способами:
- как имущественного комплекса;
- как продажа доли в уставном капитале Общества каждого из его участников (данный способ является наиболее быстрым и экономически выгодным).
Также может осуществляться регистрация объектов и на физических лиц, поскольку в настоящее время в Сочи официально разрешено возводить подобные объекты на землях ИЖС, а именно такой разрешенный вид использования земельных участков для нас является приоритетным.
2) В случае долговременного инвестирования в виде кредитования (процентного займа) - в зависимости от критериев, установленных инвестором, может быть зарегистрирован как индивидуальный предприниматель, так и Общество с ограниченной ответственностью. В соответствии с условиями заключаемого кредитного договора (либо договора процентного займа), оформленный в собственность заемщика земельный участок и возведенный на
нем объект недвижимости, переходят в залог кредитора (заимодавца) на период действия данного договора или до полного исполнения обязательств по договору со стороны заемщика. Таким образом, условия о передаче вышеуказанных объектов недвижимости кредитору (заимодавцу) являются отлагательными и осуществляются по мере реализации проекта.
Срок выплат по представленному инвестором кредиту (займу) начинает течь не ранее, чем через 12 месяцев с момент поступления суммы кредита (займа) на расчетный счет заемщика. (Данный срок необходим для регистрации предприятия, непосредственного строительства, передачи объектов недвижимости в залог инвестору и начала непосредственной деятельности по ведению гостиничного бизнеса.)
3) В случае долговременного инвестирования с получением ежемесячной прибыли, возможно два варианта регистрации бизнеса:
- заключение договора о совместной деятельности между двумя хозяйствующими субъектами;
- создание Общества с ограниченной ответственностью (как правило, является наиболее целесообразным) по типу, изложенному в п.1 настоящего раздела.

Ведение собственного бизнеса всегда подразумевает определенную долю риска. Даже компания с высококвалифицированным руководством и тщательно продуманной стратегией развития не застрахована от внешних воздействий. Вот типичные категории рисков, с которыми может столкнуться любая, в том числе и наша, компания:
• Конкурентные риски. Конкурирующие компании могут «уронить» цены, продвигая свои товары и услуги более агрессивно и расширяя пакет предложений; могут появиться новые конкуренты.
• Рыночные риски. Может измениться экономическая ситуация, а с ней потребности и запросы целевого рынка.
• Производственные риски. Могут произойти критические изменения для важных аспектов вашего производства: выйдут из бизнеса поставщики, сменятся поколения технологий и оборудования.
• Финансовые риски. Возможен рост стоимости сырья, энергоносителей, оплаты труда.
• Управленческие риски. Мы можем не достигнуть запланированных результатов вовремя или не справиться с ростом компании.
• Экономические риски. Может измениться состояние экономики в целом или ее некоторых финансовых аспектов, например, уровень процентных ставок может негативно сказаться на финансах нашей компании.