ГСК "Олимпийская семья +"

У нас в собственности есть Объект незавершенного строительства. Степень готовности составляет 40%. На данном участке разрешено строительство ТЦ общей площадью 20400 кв.м. и максимальной высотой 30 м. Торговый центр будет включать 2 подземных и 5 надземных этажей. Объект расположен в ЗАО Москвы, в пределах МКАД, в шаговой доступности от станции метро, открытие которой запланировано на IV квартал 2017 года. Инвестору мы предлагаем достроить данный Объект нашими силами, но за счет инвестора, и разделить в ТЦ доли (этажи).

Характеристики технического состояния Объекта незавершенного строительства:
Площадь застройки составляет 3 441,00 кв. м.
Степень завершенности строительства Объекта составляет 40%.
Монолитные железобетонные конструкции фундамента построены полностью. Фундамент представляет собой монолитную железобетонную плиту толщиной 1,0 метр. Под плитой смонтирована бетонная подготовка и горизонтальная гидроизоляция.
Монолитные несущие конструкции двух подземных этажей построены полностью. Высота потолка в подземных этажах составляет 3,3 метра. Размеры площадей двух подземных этажей позволяют сделать паркинг на 63 и 70 машиномест.
Выполнено строительство монолитных частей подземных лестниц и лестничных клеток между -2, -1 и 1 этажами.
Произведено строительство двухпутной монолитной рампы, предназначенной для въезда и выезда на территории подземных этажей. Диаметр рампы составляет 22,0 метра. Каждый подземный этаж отделен от рампы противопожарными стенами.
Частично построены колонны и некоторые несущие конструкции первого этажа, а именно: до отметки +4,5 метра.
Степень износа железобетонных конструкций составляет 7%.

Мы внимательно изучили рынок и предлагаем вниманию потенциального инвестора основные результаты наших исследований:
В районе местоположения ТЦ отсутствуют торговые центры класса А+, класса А или класса В. Таким образом, прямых конкурентов у Торгового центра нет.
Вокруг Многофункционального комплекса расположены жилые дома класса Комфорт, класса Эконом и Административные здания.
ТЦ находится в шаговой доступности (приблизительно 12 минут ходьбы) от станции метро, открытие которой запланировано на IV квартал 2017 года.
В радиусе 2 километров от места нахождения ТЦ находятся 1 супермаркет Пятерочка, 1 минимаркет, 1 супермаркет Перекресток и 1 супермаркет Виктория.
Самым посещаемым является супермаркет Перекресток. На втором месте - Виктория. Наибольший доход образуется в том супермаркете, в котором больше всего семейных покупателей.
По итогам анализа конкурентной среды, мы пришли к следующим выводам:
1. На первом этаже ТЦ, с учётом того, что подземные этажи комплекса будут включать только парковочные места в количестве не менее 130, представляется правильным создание семейного супермаркета премиум класса. Наилучшим вариантом является супермаркет сети Ашан.
2. На втором этаже ТЦ представляется правильным создание торговых павильонов разных крупных розничных сетей.
3. На третьем этаже ТЦ представляется правильным создать ресторанный дворик и большой спортивный магазин.
4. На четвертом этаже ТЦ представляется правильным создать кинотеатр.
5. На пятом этаже ТЦ представляется правильным создать офисный блок и один ресторан с хорошим видом на лесопарк.
У нас есть Концепция проекта, которую мы готовы представить потенциальному заинтересовавшемуся инвестору.

Основные проблемы и возможности, которые, как мы думаем, больше всего волнуют инвесторов, заключаются в следующем:
- общий максимальный размер инвестиций,
- срок строительства,
- срок окупаемости проекта.

Пояснения по каждой позиции проблем и возможностей:
- общий размер инвестиций состоит из минимальной и максимальной сумм. Минимальная сумма, по нашим подсчетам, составляет 584 160 000,00 рублей, Максимальная - 864 280 000,00 рублей,
- строительство планируется завершить до III квартала 2021 года,
- по сроку окупаемости мы бы хотели пояснить подробнее:
Минимальная планируемая к сдаче в аренду полезная площадь, составляет 12 800,00 кв. м.
Анализ ставок арендной платы в год в данном районе проведенный согласно данным веб-портала ЦИАН позволяет сделать следующие выводы:
Средняя ставка арендной платы составляет 26 000,00 за 1 кв. м. в год.
Минимальная ставка арендной платы составляет 17 000,00 за 1 кв. м. в год.
Расчёт доходов от сдачи ТЦ в аренду при условии 100% загрузки:
При применении минимальной ставки арендной платы выручка составит 217 600 000,00 рублей в год.
При применении средней ставки арендной платы - 332 800 000,00 рублей в год.
Срок окупаемости проекта при минимальном объеме инвестиций и использовании средней ставки арендной платы составит 1,85 года (минимальный срок).
При максимальном объеме инвестиций и использовании средней ставки арендной платы срок окупаемости составит 4,31 года.

Прямые конкуренты в районе местоположения ТЦ отсутствуют.

Самое главное преимущество в том, что данный проект точно будет реализован.
В настоящее время в основном строительство Торгово-развлекательных центров производится за пределами МКАД.
В нашем случае речь идет о строительстве Торгового центра непосредственно в городе Москве, в престижном Западном округе.
Дополнительные преимущества:
1). Наличие станции метро в шаговой доступности.
2). Наличие плотной жилищной застройки вокруг ТЦ класса комфорт.
3). Расположение ТЦ в красивом месте: с трех сторон ТЦ окружен домами, а с четвертой стороны, учитывая, что ТЦ расположен на небольшом холме, открывает замечательный вид на лесопарк.
4). Все коммуникации проходят на границе земельного участка ТЦ (это создает удобства при строительстве).

Мы подготовили достаточно интересную схему участия Инвестора, а именно:
Объект незавершенного строительства будет передан в собственность (на баланс) ООО, участниками которого станут два физических лица: с нашей стороны и со стороны инвестора.
Между данными физическими лицами будут подписаны соответствующие соглашения. Также соответствующие договоры будут подписаны между ООО и данными физическими лицами. На основании этих последних договоров ООО по завершении строительства передаст физическим лицам в собственность нежилые помещения в составе ТЦ.
ООО будет непосредственно осуществлять строительство ТЦ (Заказчик-Застройщик). Впоследствии данное ООО станет управляющей компанией, дирекцией ТЦ.
Подробнее схему работы, включая очень немаловажные налоговые вопросы, мы готовы пояснить при встрече.

Инвестиции будут направлены исключительно на строительство ТЦ, а именно:
1). На проведение изыскательских работ;
2). На подготовку Исходно-разрешительной документации, включая итоговую концепцию и проектную документацию;
3). На строительство Торгового центра и ввод ТЦ в эксплуатацию.

В данном проекте мы можем столкнуться со следующими рисками:
1). Сложности, связанные с получением разрешения на строительство (завершение строительства). Это основная наша проблема, у нас есть необходимые возможности, но по времени этот процесс может затянуться на срок до 3 месяцев с момента изготовления Исходно-разрешительной документации.
2). Сложности, которые неизбежно возникают в процессе любого строительства, т.к. ни один объект никогда на моей практике не был сдан вовремя, согласно графику. В предполагаемый временной период завершения строительства ТЦ, указанный выше (III квартал 2021 года) данная погрешность нами учтена.