ООО СК "СЕРВИС"

На рассмотрение предлагается инвестиционный проект строительства жилого комплекса «Анискино», расположенного по адресу: Россия, Московская область, Лосино-Петровский городской округ.
Проектом предусмотрено строительство 54 трех- и четырехэтажных жилых домов эконом класса, школы на 500 мест, детского сада на 115 мест на 2-х земельных участках, являющихся собственностью застройщика проекта.

1.2. Жилой комплекс «Анискино» по адресу: Московская область, Лосино-Петровский городской округ, село Анискино.
Проектом предусмотрено строительство 54 трех- и четырехэтажных жилых домов эконом класса, школы на 500 мест, детского сада на 115 мест на 2-х земельных участ-ках, являющихся собственностью застройщика проекта.
Основные технические показатели проекта:
- Площадь земельных участков – 25.2 га под жилую застройку, 2,7 га под строительство школы и детского сада.
- Площадь квартир (продаваемая) – 106 тыс. кв. м;
- Количество жилых домов – 54:
1-я очередь - 25
2-я очередь – 29
- Количество квартир – 1 997:
1-я очередь – 853
2-я очередь – 1144
- Этажность жилых домов – 3-4 этажа.
- Социальная инфраструктура – средняя школа на 500 мест и детский сад на 115 мест.
Стадия проекта:
- установлено постоянное ограждение территории;
- выполнены работы подготовительного периода, за исключением подъездных путей к нестроящимся корпусам;
- начаты строительно-монтажные работы 1-й очереди, корп. 1, 2, 4, 5, 6, 7, 8, 9, 10, 11, 12, 13, 14, 15, 21:
- выполнена 1/3 часть работ по устройству наружных сетей водопотребления по постоянной схеме, включая врезку в магистральный водопровод;
- проложены высоковольтные кабели электропередач до места установки РТП, со стороны МОЭСК выполнено присоединение к сети;
- оплачен аванс на изготовление РТП, РТП изготовлено.

3 СУТЬ ПРЕДЛАГАЕМОГО ПРОЕКТА


3.2. ЖК Анискино

Проектом предусмотрено строительство 54 трех- и четырехэтажных жилых домов эконом класса, школы на 500 мест, детского сада на 115 мест. Эконом-класс.
ЖК Анискино расположен непосредственно возле Щелковского шоссе. Расстояние до МКАД 19 км., расстояние до станции метро «Щелковская» 22 км., расстояние до строящейся ЦКАД 17 км. Станции РЖД «Чкаловская» и «Бахчиванджи» находятся в пешеходной доступности.
В данном случае, примыкание к Щелковскому шоссе является преимуществом, а не недостатком объекта, т.к. непосредственно вдоль шоссе будет построен торговый комплекс, который будет служить шумовым барьером от Щелковского шоссе. Расположение объекта непосредственно возле шоссе улучшает его транспортную доступность и позволяет экономить на рекламе, так как при активном строительстве объект своим расположением рекламирует себя сам.
Важным преимуществом объекта в условиях экономического кризиса является то, что на территории соседнего Щелковского района имеется большое количество рабочих мест. В непосредственной близости от объекта расположены Звездный городок, аэродром Министерства обороны «Чкаловский» и большое количество оборонных предприятий, финансируемых за счет средств государственного бюджета. Таким образом, на территории района присутствует платежеспособный покупатель, получающий стабильную заработную плату. Стабильная заработная плата позволяет получать и обслуживать ипотечные кредиты. Кроме того, на территории соседнего Щелковского района расположено большое количество частных предприятий.
Загруженность Щелковского шоссе так же не является недостатком объекта по следующей причине. Из 118 покупателей – физических лиц – 54 человека проживают в Щелковском районе, Балашихе, Ивантеевке и других близлежащих районах, 29 человек (в основном, пенсионеры) проживают в Москве, из других регионов – 35 человек. Отложенный спрос наблюдается также в основном от потенциальных покупателей, проживающих в данной локации. Интерес именно к объекту ЖК «Анискино» вызван тем, что это единственный малоэтажный жилой комплекс с огороженной охраняемой территорией, со всеми необходимыми инфраструктурными объектами, зеленой территорией, большим количеством детских, спортивных площадок, в пешеходной доступности река Клязьма. После карантинных мероприятий, связанных с пандемией, спрос на такие объекты вырос. В условиях карантина жители таких закрытых комплексов со всей инфраструктурой, имеют возможность не нарушая запретов, гулять, заниматься спортом, вести активный образ жизни.
Строительство объекта начато, но остановлено в связи с банкротством застройщика. На момент банкротства было начато строительство 15 жилых домов из 54. Полностью выполнен подготовительный период, за исключением внутренних подъездных путей к домам, строительство которых не началось. Выполнены работы по строительству части водопроводной сети, произведено подключение к магистральной сети. Выполнены работы по строительству сети электроснабжения высокого напряжения, произведено подключение к магистральной сети. Необходимо продлить разрешения на строительство и договоры на технологическое присоединение, завершить разработку рабочей стадии проектной документации 2-й очереди строительства. При подтверждении финансирования разрешения на строительство будут продлены в срок не более двух недель. Продление договоров на технологическое присоединение можно осуществить после начала строительно-монтажных работ. Строительно-монтажные работы будут начаты через 2 недели после открытия финансирования.
Планируется возобновить строительство зданий 1-й очереди, строительство инженерных сетей и сооружений, через 8 месяцев приступить к строительству зданий 2-й очереди.
Начало продаж планируется после ввода в эксплуатацию зданий 1-й очереди, затем 2-й очереди.

4 ОБЗОР РЫНКА. МАРКЕТИНГ




Потенциальный спрос на рынке новостроек эконом-класса, несмотря на сложную экономическую ситуацию в стране, длящуюся с 2014 года и усугубившуюся мировой пандемией, остается достаточным для реализации новых проектов.
Наиболее пострадавшим оказался сегмент бизнес-класса, спрос на который формировался средним классом, практически исчезнувшим в настоящее время.
Спросу на эконом-класс способствуют государственные ипотечные программы и большое количество занятых в государственном секторе экономики, который существенно вырос за последние годы, а также внутренняя миграция, когда из-за отсутствия работы или возможности роста и развития люди переезжают в Московский регион.
Спросу на элит-класс способствуют международные санкции против крупных компаний и состоятельных граждан, рост государственного сектора экономики, снижение ставок по вкладам в банках, ужесточение политики центрального банка для неквалифициро-ванных инвесторов, необходимость сберечь заработанные капиталы.
Анализ окружения проектов показал, что:


4.1. ЖК Анискино
В настоящий момент в данной локации идет реализация двух проектов, являющихся основными конкурентами ЖК Анискино – ЖК Лукино-Варино и ЖК Кашинцево.
ЖК Лукино-Варино (Монинское шоссе, пос. Свердловский, расположен на расстоянии 5 км. в сторону области от ЖК Анискино ) квартиры в строящихся домах (ввод в эксплуатацию в 2021 году) в настоящий момент активно продаются по средней цене 61 тыс. рублей за кв.м. При этом в корпусах, введенных в эксплуатацию в 2019 г. осталась в продаже только 2 квартиры по средней цене 64 000 за кв.м .
ЖК Кашинцево (Щелковское шоссе, пос. Биокомбината, расположен на расстоянии 4 км. в сторону области от ЖК Анискино) – строительство последнего корпуса завершено в 2019 году. В настоящий момент идет распродажа оставшихся 12 квартир по цене 55 тыс. рублей за кв.м.
ЖК Кашинцево расположен удобнее, чем ЖК Лукино-Варино, но в связи с тем, что объекты этого застройщика вводятся в эксплуатацию с большим количеством недоделок, ЖК Лукино-Варино исторически продается и быстрее и дороже.
Таким образом, средняя цена продажи квартир в готовых домах, введенных в эксплуатацию, 62 тыс. рублей за 1 кв.м. в ЖК Анискино является обоснованной.

4.1. ЖК Анискино
В настоящий момент в данной локации идет реализация двух проектов, являющихся основными конкурентами ЖК Анискино – ЖК Лукино-Варино и ЖК Кашинцево.
ЖК Лукино-Варино (Монинское шоссе, пос. Свердловский, расположен на расстоянии 5 км. в сторону области от ЖК Анискино ) квартиры в строящихся домах (ввод в эксплуатацию в 2021 году) в настоящий момент активно продаются по средней цене 61 тыс. рублей за кв.м. При этом в корпусах, введенных в эксплуатацию в 2019 г. осталась в продаже только 2 квартиры по средней цене 64 000 за кв.м .
ЖК Кашинцево (Щелковское шоссе, пос. Биокомбината, расположен на расстоянии 4 км. в сторону области от ЖК Анискино) – строительство последнего корпуса завершено в 2019 году. В настоящий момент идет распродажа оставшихся 12 квартир по цене 55 тыс. рублей за кв.м.
ЖК Кашинцево расположен удобнее, чем ЖК Лукино-Варино, но в связи с тем, что объекты этого застройщика вводятся в эксплуатацию с большим количеством недоделок, ЖК Лукино-Варино исторически продается и быстрее и дороже.
Таким образом, средняя цена продажи квартир в готовых домах, введенных в эксплуатацию, 62 тыс. рублей за 1 кв.м. в ЖК Анискино является обоснованной.

5 ФИНАНСОВЫЙ ПЛАН
5.1 ИСХОДНЫЕ ДАННЫЕ И ДОПУЩЕНИЯ
Исходные данные, использованные в настоящем бизнес-плане предоставлены Инициатором проекта, а также получены путем использования глобальной сети интернет с посещением сайтов, соответствующих тематике бизнес-плана.
Финансовый план проекта рассчитывался с учетом следующих допущений:
• Срок проекта – 3 года;
• Интервал планирования – квартал;
• Проект рассчитан в постоянных ценах;
• Проект рассчитан в рублевом исчислении в связи с тем, что и расходы и доходы осуществляются в рублях.

Стоимость проекта
Стоимость проекта – 5 508 763 тыс. руб.
Профинансировано застройщиком – 568 086 тыс. руб.
Необходимо профинансировать – 4 940 677 тыс. руб.

К реализации:
Квартир – 101,3 тыс. кв. м.
Нежилых помещений – 4,6 тыс. кв. м.
Кладовых помещений – 18,5 тыс. кв. м.

Срок строительства:
1-я очередь – 12 месяцев
2-я очередь – 18 месяцев
При строительстве 2-х очередей одновременно – 24 месяца


Доход проекта
Доход проекта при средней цене продаж квартир 62 тыс. руб. за 1 кв. м., нежилых помещений 80 тыс. руб. за 1 кв. м, кладовых помещений – 30 тыс. руб. за 1 кв. м. составит 2 036 510 тыс. руб.